土地の地目について『注文住宅』『建て替え』
今回は、家を建てる際に知っておくべき「地目(ちもく)」についてご紹介します。
地目とは、不動産登記法による土地の種類のことで、土地の用途を区分したものです。
地目は23種類あり、登記所の登記官が決定し、登記事項証明書に地目が記されています。
23種類とは
| 定義 | 説明 | |
| 宅地 | 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地 | 居住地の家やお店、工場などを建てる土地のこと |
| 田 | 農耕地で用水を利用して工作する土地 | 田んぼ。農地法に則って宅地へと変更することもできる |
| 畑 | 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 | 畑。農作物を育てる土地。田との区別は用水を使用するかしないか |
| 牧場 | 獣畜を放牧する土地。牧畜のために使用する建物の敷地、牧草栽培地および林地などで、牧場区域内にあるものすべてが牧場 | 家畜だけなく、牧草を栽培する場所も含まれます |
| 原野 | 耕作の方法によらないで雑草･灌木類の生育をする土地 | 雑草などが生え、農地にできない土地 |
| 塩田 | 海水を引き入れて塩を採取する土地 | 天日塩田･採かん塩田などの塩をつくる土地 |
| 鉱泉地 | 鉱泉(温泉なども含む)の湧出口およびその維持に必要な土地 | 温泉に関しては、湧き出している場所や付帯施設を表したりします |
| 池沼 | 灌漑用水ではない水の貯留地 | 人工または自然かは問われない貯留地。水を多く含み地盤がゆるい土地なので宅地利用には不向き |
| 山林 | 耕作の方法によらないで木や竹を育成する土地 | 山と雑木林になっている山際。山林の活用は森林法の他、都市計画法や建築基準法など制限が多い |
| 墓地 | 遺骨などを埋める土地 | 規模や立地を問わず、すべての墓のある場所は墓地に該当 |
| 境内地 | 社寺の境内に属する土地。本殿、配電、本堂、社務所、庫裏、教団事務所などの建築物がある土地や参道として用いられた土地 | 宗教に関係する土地や施設が該当 |
| 運河用地 | 運河法第12条第1項第1号又は2号に掲げられた土地。第1号では、水路用地および運河に属する道路、橋梁、堤防、護岸、物揚場、繁船場の築設に要する土地を表し、第2号では運河用通信、信号に要する土地をいう | 人工的に整備がされている水路、運河法にて詳細を定められています |
| 水道用地 | ほぼ給水の目的で敷設する水道の水源地。貯水池、濾水場、水道線路などに要する土地 | 給水目的で使われる土地 |
| 用悪水路 | 灌漑(かんがい)用または悪水排泄用の水路であり、耕地利用に必要な水路 | 農地に水を供給する水路や、下水路が該当 |
| ため池 | 耕地灌漑用の用水貯留池 | 用水貯留地のうち、固有のもの |
| 堤 | 防水のために建造した堤防 | 堤防 |
| 井溝(せいこう) | 田畝(でんぽ)または村落にある通水路 | 水を通すだけの、通水路が該当 |
| 保安林 | 森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地 | 災害や公衆衛生などに配慮して農林水産大臣もしくは都道府県知事が指定した林のこと |
| 公衆用道路 | 一般交通の用に供する道路。個人の所有する土地であっても、一般交通の用に供する土地は公衆用道路とされる | 道路のうち、一般交通を目的としているものは公衆用道路となる |
| 公園 | 公衆の遊楽のために供する土地 | 一般的な公園だけでなく、不随する運動施設や美術館･動物園なども含まれる |
| 鉄道用地 | 鉄道の駅舎、付随設備および路線の敷地すべて | 公営･私営(民間)問わず、鉄道のために使われる土地 |
| 学校用地 | 校舎、付随施設および運動場をいう | 校舎・運動場・体育館・図書館など |
| 雑種地 | 田、畑、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内内、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、の22項目いずれの地目にもあてはまらない土地 | 22項目の地目にあてはまらない、またはわからないものが雑種地 |
23種類の地目のうち、家を建てられる地目は4種類しかありません。
都会では大半が「宅地」ですが、都会でない場合は色々な地目がみられます。
家を建てられる4種類の地目とは
まずは「宅地」です。住宅とは限らず、工場・倉庫・事務所などの建物も、地目としては「宅地」です。しかし、地目が宅地だからといって、地盤の強さや、建築基準法などの法令基準を満たしているとは限らないので、個別に確認する必要があります。
宅地以外で家を建てられる地目は「山林」と「原野」と「雑種地」です。
「山林」と「原野」の共通点は、耕作をしない、つまり地面を耕さない点です。
その他では、「田」と「畑」は農地法の制限をクリアすれば、家を建てられる場合があります。
※山林に家を建てる際に注意すること
地目が「山林」の場合、注意する点が3つあります。
(1)災害への警戒
「土砂災害警戒危険区域」などに指定される場合があります。
(2)法令上の制限
宅地造成等規制法、森林法などの制限を受ける場合があります。
(3)土木工事の費用
地盤改良や擁壁の設置工事などに多額の費用を要する場合があります。
地目が「雑種地」や「原野」の場合、宅地に比べてイメージが劣りますが、決して悪い土地ではないので宅地にすることが可能です。
しかし、地盤改良などに時間や費用を要するケースもあるので、地盤調査を必ず行います。
条件をすべてクリアして、家を建てたあとは、地目を「宅地」に変更する登記申請を行ってください。
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